공매 고시원 건물 임장 후기

공매 매물 현황

토지 116평 (입구 쪽만 도로에 붙은 자루형 토지)

건물 253평

2종 일반 주거지역의 6층 고시원 건물이다.

22개 호실로 구성되어있다.

신탁사에서 매각하는 물건이다.

감정가 대비 50%까지 유찰되었다.

근린생활시설이라 주택 수에 포함되지 않는다.

대출도 잘 나올 것 같다.

 

임장후기

신탁사에서 명도를 진행 중인 것을 안내문으로 알 수 있었다.

22세대 중 15세대 정도는 이미 이사 간 것으로 보였다. 

 

전체 건물은 단전 단수로 보였다.

수도세를 연체하여 단수한다는 안내문이 있었고, 물이 안 나왔다. 

10월에 누수로 인한 수리를 한다는 안내문이 있었다.

수리를 했는지 알 수 없다.

원룸같은 고시원 임장 사진

일부 명도된 호실들이 문이 열려있었다.

고시원 건물이지만 풀옵션 원룸 같은 상태였다.

에어컨, 세탁기, 냉장고, 작은 TV, 옷장이 있었다.

 

전체적으로 건물은 밝고 깨끗했다. 

창이 크고 햇빛도 잘 들어왔다. 

방 크기도 일반 원룸 중에서도 큰 편이다.

 

고시원은 매년 소방법에 의해서 점검을 받는다고 한다. 

피난유도선, 피난 안내도, 스프링 쿨러, 소화전, 외부 비상탈출구 등이 있어야 한다.

있긴 있다.

 

주위 원룸 시세는 300-25 정도면 임차를 맞출 수 있다고 한다.

 

단전, 단수된 상태를 해결할 수 있을까?

소방 설비들이 작동을 안 하는 상태인데 이것을 작동하게 다 수리할 수 있을까?

내부 인테리어도 해야 한다.

옵션들도 바꿔야 한다.

초기 투자 비용에 추가해야 한다.  

 

전 주인은 각 호실별로 난방비를 매월 계산해서 문에 붙여둔 것 같았다.

관리를 해야 하는 인건비, 청소비, 부동산 수수료가 들어간다. 

운영에도 부대 비용이 꽤 많이 들어간다.

 

매도만 잘할 수 있다면 문제없다.

매도가 쉽지 않아 보인다. 

 

결론

아직은 나의 역량 부족이다.

잘 세팅하면 적은 종잣돈으로 월 200만 원 현금흐름이 될 수 있을지도 모르겠다.

하지만 그렇게 세팅하기 위한 어마어마한 노력이 필요할 것 같다.

매도할 때까지도 그 노력이 계속되어야 할 것이다.

그런데 매도가 쉽지 않을 것 같다. 

 

임장을 가기 전에 항상 고민을 한다.

어차피 지금 하지도 못하는데 가지 말까 하는 생각이 든다.

하지만 가보면 항상 투자한 시간과 비용보다 훨씬 더 많은 것을 배우고 온다.

 

이번 임장에서는 자루형 토지가 왜 안 좋은지 바로 알게 되었다. 

그리고 각 호실 내부로 들어갈 수 있을 거라고는 전혀 기대하지 않았다.

그런데 문 열린 호실들이 많았다.

내부 구조와 상태들을 다 확인할 수 있었다.

그리고 가장 큰 난관인 명도저항에 대한 두려움이 있었는데

그럴 필요가 없었다.

이미 70% 정도는 명도가 완료되어 있다.

 

그럼에도 하지 않을 것이다.

아직은 역량 부족이다.

자금도 부족이다.