거제시 미준공 대지권 미등기 물건 매각 사례 분석

물건 내역

오늘 창원지방법원 통영지원 입찰 물건 중에 미준공이고 대지권 미등기인 물건이 있었다. 거제시 더 블루 건물 전체 33호실이 경매에 나왔다. 실평수 15~18평형 정도 되고, 주변 여건은 대체로 양호하다. 미준공 상태이며 사유는 기부채납 도로 미해결과 난간 높이 미해결 등이라고 매각물건 명세서에 기재되어 있다. 15개 호실은 유찰이 네 번 되었고 감정가 대비 24%까지 가격이 떨어져 있었다. 8개 호실은 중간에 매각 기일 변경으로 유찰 1회였다. 감정 평가서에 있는 사진과 일부 호실에 세입자가 있는 걸 보니 내부는 사용할 수 있는 정도로 완공이 되었다는 생각이 들었다. 내가 좋아하는 경매 고수 유튜버 부경꾼이 이야기하는 고차원 경매를 하기 딱 좋은 물건이다. 하지만 미준공이고 대지권 미등기인 것을 해결할 능력이 아직 나에게는 전혀 없어서 입찰하진 못하고 결과만 지켜보았다.

 

매각 결과

역시 이것을 해결할 수 있는 고수가 나타난 것 같다. 한 법인에서 15개 호실을 모두 낙찰받았다. 정말 부동산 디벨로퍼인가 보다. 15개 호실 중 일부는 한두 명 정도 입찰자가 있었다. 대부분의 입찰자들은 최저가보다 약간 높은 가격에 입찰했다. 낙찰받은 법인은 최저가보다 1500만 원 정도 높게 받았다. 처음에 실시간으로 확인할 때는 거의 입찰자들 없을 거 같은데 500만 원만 더 써도 낙찰될 수 있을 거 같은데 너무 높게 입찰했다고 생각했는데 그것은 초보인 나의 생각이었다. 다른 사람이 입찰한 호실은 몇 건 안 되지만 500만 원 정도만 높게 입찰했다면 전체를 다 낙찰받을 수는 없었던 것이다. 다른 사람이 낙찰을 받으면 이해관계가 얽혀서 대지권 미등기 문제와 미준공 문제를 해결할 때 훨씬 더 어려워질 수 있다는 것을 생각해서 안전하게 높은 가격으로 입찰했던 것 같다. 그리고 그 정도 가격으로 입찰해도 충분히 수익이 날 것이기 때문에 입찰했을 것이다. 낙찰받은 법인은 감정가의 30% 정도 가격에 모두 낙찰받았다. 4500만 원씩 15개 호실을 낙찰받았으니 67500만 원이다. 초보인 내가 봐도 미준공 사유만 해결하면 보수적으로 잡아도 한 호실당 5000만 원 정도의 시세차익은 발생할 것 같다. 그렇다면 순식간에 자기 자본 수익률 100%, 대출을 잘 활용하면 그 이상의 수익률이 달성될 것이다. 

 

결론

정말 대단하다. 문제를 해결할 수 있다는 자신감과 건물 전체를 낙찰받을 수 있는 자본력, 실행력 모두 너무 부럽다. 아직 나는 대지권 미등기라고 쓰여 있으면 무조건 패스이다. 나도 고차원 경매를 하고 싶다. 역시 경매꾼이 아니라 부동산 디벨로퍼가 되어야 한다. 역시 모든 사업은 문제를 해결하는 것이다. 어려운 문제를 풀 수 있으면 경쟁자 없이 더 큰 수익이 날 수 있다.  얼마나 공부하면 저렇게 될 수 있을까? 10년 후에는 가능할까? 너무 멋지다. 오늘 낙찰받은 법인 파이팅.