오늘의 공부 - 다가구 주택 포지션별 투자 가능성 확인

다가구  공부 정리하기

무피로 월세 100만 원 받는다는 게 불가능한 거라고 생각했는데 공부해보니 금리가 6%라도 싸게 구입하면 가능하다는 걸 깨달았다. 남의 말만 듣고 된다 안된다를 판단하지 말고 스스로 공부하고 어떻게 가능한지를 알아야 한다. 경매로 나오는 물건들을 보니 유튜버들이 말하는 토지 가격에 건물까지 구입하는 사례들이 있다. 남일이라고 생각하고 막연히 임차인 관리가 힘들다느니 월세가 잘 안 나간다느니 걱정할 필요가 없다. 싸게 사서 수익률 범위 내에 들어오면 입찰하기 전략으로 가야 한다.

 

내가 지금 할 수 없는 이유

취득세- 다주택자는 취득세가 중과이다. 그것을 알고 들어가도 될 만한 것들도 아직 있다. 내가 정한 가격에 낙찰되리라는 보장은 없지만 어쨌든 최저가에 흐르는 물건을 잡을 수 있다면 취득세는 중과여도 가능하다. 

보유세-개인 명의는 종부세 한도가 거의 찼다. 종부세를 내면서 해도 수익이 나는지는 다시 공부를 해야 한다. 

양도세- 무주택자는 양도세 비과세를 충족하기가 쉬워서 좋겠다. 다주택자는 양도세를 내면서 하는 것이다. 세금을 내도 충분한 수익이 남으면 들어간다는 전략으로 생각해야 한다. 

대출- 가장 문제는 대출이다. 비조정지역은 LTV 60%까지 된다고 하지만, DSR에 걸린다. 법인은 주택에 대해서는 대출이 안 나온다. 잃지 않는 투자를 해야 되기 때문에 P2P까지 사용하고 싶진 않다. 그 정도 실력은 아니라는 사실을 충분히 알고 있다. 실력을 키워야 한다.

 

결론

법인은 종부세와 주택자금 대출의 한계로 다가구 투자가 쉽지 않다. 개인도 다주택자는 쉽지 않다. 무주택자들은 취득세도 중과가 아니고, 종부세도 안 내고, 대출도 가능하다. 무주택 포지션일 때 가장 하기 좋은 투자라는 결론이 나온다. 하지만 무주택자이면서 경매로 다가구를 공부해서 월세를 세팅하겠다는 용기와 실력이 있는 사람이 얼마나 되겠나 싶다. 

임차료와 중개수수료, 인테리어 비용까지 자세하게 수익률 계산하는 연습을 해야겠다. 주택에 대한 경락잔금 대출이 완화되고 기 보유한 물건들이 좀 정리되면 다가구 주택으로 월세 흐름을 만들 수 있도록 미리미리 계속 공부하는 습관을 들여야겠다.