목동 5단지 아파트 경매 내역 정리
개요
23년 1월 12일 서울남부지방법원에서 목동 아파트 경매가 진행되었다.
서울특별시 양천구 목동 912 목동 신시가지 아파트 5단지이다.
1986년 입주했으며 총 36개 동 1848세대의 아파트 단지이다.
해당 아파트 단지는 25평~53평으로 구성되어 있다.
최근 재건축안전진단을 통과했다.
앞으로 넘어야 할 산이 많지만 대지지분이 높아서 사업성이 좋다.
9호선 신목동역과 5호선 오목교역을 이용할 수 있다.
경인초, 월촌중, 양정중학교에 배정 받으며, 목동 학원가가 바로 근처에 있다.
주위에 이대 목동병원, 안양천, 목동종합운동장이 있다.
경매 물건 상세
경매에 나온 아파트는 523동 2층이다.
남향이고 방 3개 화장실 1개, 전체 5층 중 2층 물건이다.
같은 타입 최근 매매가는 21년 6월에 22억 5000만 원이다.
최근 전세는 22년 12월에 8억 원 정도이다.
네이버 호가로 매매는 25억 원, 전세는 8억 원~12억 원 정도이다.
재건축을 바라보는 아파트라서 수리 정도에 따라 전세가격이 크게 차이 난다.
매각물건명세서상 인수해야 할 권리 없고 소유자가 거주하는 깨끗한 물건이다.
감정가는 23억 4000만 원으로 직전 최고가인 21년 6월의 매매가격보다 조금 비싸다.
2회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 64% 가격인 14억 9760만 원으로 진행되었다.
매각 결과는 17억 5250만 원, 감정가의 75%에 낙찰되었다.
17명이 입찰했고 2위는 17억 5010만 원이었다.
생각 정리
네이버 최저가 매물보다는8억 원 싸게 낙찰되었다.
최고점이었던 21년 6월 가격 보다는 5억 싸게 낙찰되었다.
19년 말 ~ 20년 초정도의 가격대이다.
부동산 규제는 점점 완화되고 있고, 재건축 규제도 완화되고 있어서
재건축 사업이 조금 빨라질 것이다.
안전진단도 통과했다.
이전 상승기에 서울은 너무 규제를 했고,
재건축 아파트는 매매 전세 차이가 크기때문에 갭투자로 들어가기는 힘들었다.
현금이 여유 있는 사람들이 사거나, 실거주 위주로 많이 샀을 것이다.
재건축까지는 10년 이상 걸리기 때문에
투기로 사기 보다는 재건축에 대한 기대감으로 샀을 것이다.
그래서 아직 가격이 떨어지지 않고 있다.
요즘 전세 내역을 보면서 전세준 집들은 언제 구매한 것인지 찾아보니
2006년, 2009년, 2013년 정도이다.
이미 한참 떨어졌을때 8~9억 정도에 샀고 그때부터 지금까지 전세를 주는 집들이다.
이미 이들이 산 가격만큼 전세가격이 올라왔기 때문에
투입된 자기 자본 없이 자산을 가지고 갈 수 있다.
모든 입지가 갖추어진 서울 한복판에 대지지분 28평짜리 아파트를 사놓았으니
재건축이 되면 좋고 안되도 땅값이 올라갈 것이라고 보고
최소한의 자금은 묻어두는 것은 정말 좋은 투자였던 것 같다.
하락기가 되면 재개발 재건축이 가장 많이 하락한다고 했는데 그것도 아닌 것 같다.
요즘은 신축이 더 많이 떨어지고 있다.
전세가가 올라서 매매전세 갭이 작았을 때 신축 구축들에 투기 수요가 많이 들어갔는데
그에 비해 재건축 아파트들은 전세가격이 크게 오르기 힘들었기 때문에
매매전세 갭이 커서 투기 수요가 많이 못 들어갔다.
정책이나 규제가 미치는 영향은 언제, 어디로 확대될지 모른다.
시장은 정말 신기하고 재밌고 무섭기도 하다.